Wirksamkeit von Kündigungsauschluss im Mietvertrag
Mietvertragliche Kündigungsausschlüsse sind ein zunehmend häufiger gewähltes Mittel, insbesondere auf Seiten vieler Vermieter, um vor allem bei frisch renovierten Mietobjekten zu verhindern, dass durch eine hohe Fluktuation der Mieterschaft eine besonders schnelle Abnutzung der Mietsache eintritt. Grundlegend kann ein derartiger Kündigungsausschluss für beide Parteien ein Vorteil sind. Dies gilt für den Vermieter, der über einen festgelegten Zeitraum Planungssicherheit hinsichtlich der Mieteinkünfte hat, was insbesondere bei finanzierten Mietobjekten wichtig sein kann. Gleichfalls gilt dies jedoch auch für Mieter, die sicher sein können, dass Ihnen innerhalb des Zeitraums des Kündigungsausschlusses keine vermieterseitige Beendigung des Mietverhältnisses droht.
1./ Was ist ein Kündigungsausschluss?
Ein Kündigungsausschluss ist die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, dass für einen festgelegten Zeitraum (bspw. zwei Jahre ab Abschluss des Mietvertrages) keine Kündigung des Mietvertrages innerhalb der ansonsten geltenden gesetzlichen Frist möglich ist. Das Mietverhältnis kann also erstmal zum Ablauf der vereinbarten Zeitspanne beendet werden.
2./ Ist ein Kündigungsausschluss wirksam?
Die Wirksamkeit von Kündigungsausschlüssen ist aufgrund langjähriger höchstrichterlicher Rechtsprechung geklärt und hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab. In erster Linie ist maßgeblich, ob der Kündigungsausschluss für beide Parteien oder nur für eine Partei, bspw. den Mieter gilt. Letztere Vereinbarung ist unwirksam, denn sie benachteiligt den Wohnraummieter unangemessen, sofern kein Staffelmietvertrag oder ein wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder für den Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird (BGH, Urt. v. 23.11.05, VIII ZR 154/04; BGH, Urt. v. 19.11.08., VIII ZR 30/08).
Wenn ein beidseitiger Kündigungsausschluss vorliegt, kommt es maßgeblich auf die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses an. Der Bundesgerichtshof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein Kündigungsausschluss jedenfalls dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB darstellt, wenn der Zeitraum, für den die Kündigung ausgeschlossen ist, vier Jahre nicht überschreitet (BGH, Urt. v. 08.12.2010, VIII ZR 86/10; BGH, Beschl. v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16).
Hiervon kann jedoch in wenigen Sonderfällen eine Ausnahme gelten. Dann besteht für den Mieter unter Umständen ein Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages. Dies kann beispielsweise für Mietverträge mit Studenten gelten, die ein besonders hohes und schutzwürdiges Interesse an einem kurzfristigen Wohnortwechsel -etwa bei einem Studienplatzwechsel- haben und daher durch eine zweijährige Bindungsdauer unangemessen benachteiligt werden (BGH, Urt. v. 15.07.09, VIII ZR 307/08). Weitere Ausnahmefälle sind in besonderen Lebenssituationen denkbar, wie etwa bei der Geburt eines Kindes, wenn damit einhergehend die aktuelle Wohnung zu klein wird. Darüber hinaus denkbar sind Fälle des unverschuldeten Verlustes des Arbeitsplatzes, einer eintretenden Pflegebedürftigkeit oder ähnliches.
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