1./ Was ist ein Kündigungsausschluss?

Ein Kündigungsausschluss ist die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, dass für einen festgelegten Zeitraum (bspw. zwei Jahre ab Abschluss des Mietvertrages) keine Kündigung des Mietvertrages innerhalb der ansonsten geltenden gesetzlichen Frist möglich ist. Das Mietverhältnis kann also erstmal zum Ablauf der vereinbarten Zeitspanne beendet werden.

2./ Ist ein Kündigungsausschluss wirksam?

Die Wirksamkeit von Kündigungsausschlüssen ist aufgrund langjähriger höchstrichterlicher Rechtsprechung geklärt und hängt im Wesentlichen von drei Faktoren ab. In erster Linie ist maßgeblich, ob der Kündigungsausschluss für beide Parteien oder nur für eine Partei, bspw. den Mieter gilt. Letztere Vereinbarung ist unwirksam, denn sie benachteiligt den Wohnraummieter unangemessen, sofern kein Staffelmietvertrag oder ein wirksamer Zeitmietvertrag vereinbart ist oder für den Mieter kein ausgleichender Vorteil gewährt wird (BGH, Urt. v. 23.11.05, VIII ZR 154/04; BGH, Urt. v. 19.11.08., VIII ZR 30/08).

Wenn ein beidseitiger Kündigungsausschluss vorliegt, kommt es maßgeblich auf die Dauer des vereinbarten Kündigungsausschlusses an. Der Bundesgerichtshof geht in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass ein Kündigungsausschluss jedenfalls dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters i.S.d. § 307 BGB darstellt, wenn der Zeitraum, für den die Kündigung ausgeschlossen ist, vier Jahre nicht überschreitet (BGH, Urt. v. 08.12.2010, VIII ZR 86/10; BGH, Beschl. v. 23.08.2016, VIII ZR 23/16).

Hiervon kann jedoch in wenigen Sonderfällen eine Ausnahme gelten. Dann besteht für den Mieter unter Umständen ein Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages. Dies kann beispielsweise für Mietverträge mit Studenten gelten, die ein besonders hohes und schutzwürdiges Interesse an einem kurzfristigen Wohnortwechsel  -etwa bei einem Studienplatzwechsel-  haben und daher durch eine zweijährige Bindungsdauer unangemessen benachteiligt werden (BGH, Urt. v. 15.07.09, VIII ZR 307/08).  Weitere Ausnahmefälle sind in besonderen Lebenssituationen denkbar, wie etwa bei der Geburt eines Kindes, wenn damit einhergehend die aktuelle Wohnung zu klein wird. Darüber hinaus denkbar sind Fälle des unverschuldeten Verlustes des Arbeitsplatzes, einer eintretenden Pflegebedürftigkeit oder ähnliches.

Der Beitrag Wirksamkeit von Kündigungsauschluss im Mietvertrag erschien zuerst auf Stahm Rechtsanwälte.

1./ Übernahme umrenovierter Wohnungen

In dem nunmehr gefällten Urteil ging es um einen Mieter, der die Wohnung bei Mietbeginn in nicht renoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übernommen hatte. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen.

Am Ende der Mietzeit führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, welche der Vermieter jedoch als mangelhaft einstufte. Der Vermieter ließ die Arbeiten daher durch einen Malerbetrieb nacharbeiten und verlangte die Kosten vom ehemaligen Mieter ersetzt. Der Mieter berief sich im Verfahren auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH Urt. v. 18. 03.15, VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der Vermieter hingegen vertrat die Auffassung, dass eben diese Rechtsprechung hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden könne. In der Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen und sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet. Außerdem hatte er sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

2./ Keine Wirkung der Vereinbarung zugunsten des Vermieters

Der BGH entschied nunmehr, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung mit dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Die Richter argumentieren dabei, dass die formularvertragliche Überwälzung der gesetzlich gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand hält, soweit der Vermieter dem Mieter nicht einen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Dies ergibt sich nach den Ausführungen des BGH darum, dass eine derartige Klausel den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichtet und dazu führt, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Diese Grundsätze bleiben nach zutreffender Ansicht der höchsten deutschen Zivilrichter auch dann anwendbar, wenn der Mieter sich durch Vereinbarung mit seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat. Dies folgt schon daraus, dass eine derartige Vereinbarung in ihren Wirkungen von vornherein nur zwischen den, die Vereinbarung schließenden Parteien wirkt. Die Vereinbarung kann folglich keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen haben. Dies gilt insbesondere bezüglich dessen, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

3./ Keine Pflicht zur Schönheitsreparatur bei unrenovierten Wohnungen

Im Ergebnis lässt sich daher festhalten, dass nach der neusten Rechtsprechung des BGH die Unwirksamkeit von formularmäßigen, also nicht individuell ausgehandelten Schönheitsreparaturklauseln auch dann gegeben ist, wenn die Mieter eine unrenovierte Wohnung vom Vermieter übernimmt und mit diesem vereinbart die Schönheitsreparaturen zu übernehmen.

Mieter können also künftig die Schönheitsreparaturen unter diesen Umständen verweigern, wenn und soweit Ihnen nicht seitens des Vermieters zu Beginn des Mietverhältnisses eine angemessene Entschädigung dafür gezahlt worden ist, dass die Wohnung unrenoviert übernommen worden ist, aber renoviert zurück gegeben werden soll. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Übernahme der Schönheitsreparaturen steht dem jedenfalls nicht entgegen.

Der Beitrag Schönheitsreparaturen bei unrenovierten Wohnungen erschien zuerst auf Stahm Rechtsanwälte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) stellt in einer neueren Entscheidung (vom 28.02.2018, –VIII ZR 157/17-) fest, das Erfordernis eine Fristsetzung bestehe nur bei Nicht- oder Schlechtleistung von Leistungspflichten (gem. § 280 I, III, 281 I BGB). In diesen Fällen müsse der Vermieter den Mieter vor Beanspruchung von Schadenersatz zunächst Gelegenheit zur Schadensbeseitigung geben.

Bei der Beschädigung einer Mietsache verletzte der Mieter jedoch nicht eine Leistungs- sondern eine ihm gem. § 241 II BGB obliegende Obhutspflicht. Obhutspflichten stellen (lediglich) vertragliche Nebenpflichten dar, deren schuldhafte Verletzung den Vermieter berechtige, den Mieter unmittelbar, d.h. ohne vorherige Fristsetzung auf Schadenersatz in Anspruch zu nehmen.

Der Beitrag Keine Fristsetzung bei Wohnungsschäden durch Mieter erschien zuerst auf Stahm Rechtsanwälte.